۰۴۱۳۵۵۵۱۶۰۱
پنج شنبه ۲۰ مرداد ۱۴۰۱

نکات حقوقی مهم به هنگام خرید ملک چه هستند؟

آگاهی و اشراف به نکات حقوقی مهم در خصوص خرید ملک و زمین، موجب می‌شود طرفین معامله بدون درگیر شدن در گرفتاری‌هایی که حل آن‌ها نیاز به گرفتن وکیل و مشاور و مراجعه به دستگاه‌های قضایی وجود دارد، معاملات خود را به انجام برسانند و خیال‌شان از بابت پیامدهای مطالب و محتوایی که امضاء کرده‌اند، راحت باشد.

شرحی بر نکات حقوقی مهم به هنگام خرید ملک

به هنگام معامله ملک، خریدار و فروشنده در حضور مشاور املاک، بر سر جزئیاتی توافق می‌کنند که در توافق‌نامه فیمابین ذکر و قید می‌شود و هر دو طرف آن را امضاء می‌کنند و مشاور املاک نیز شاهد و ناظر بر معامله است. ولی گاهی طرفین یا یکی از طرفین از انجام تعهدات خود سر باز می‌زند و ضمانت اجرایی برای متعهد کردن شخص خاطی وجود ندارد مگر با مراجعه به دستگاه قضایی و طرح دعوی و شکایت که پروسه‌ای فرساینده و زمان‌بر است. این در حالی است که اگر طرفین قرارداد و مشاور املاک به نکات حقوقی مهم اشراف داشته‌باشند، قراردادی امضاء نمی‌کنند که از جزئیات آن مطلع نباشند و در نتیجه این‌گونه به چالش بیفتند.

از اینرو در این مقاله قصد داریم ۱۰ نکته مهم حقوقی را که اطلاع از آن‌ها به هنگام انجام معاملات ملکی ضرورت است بیان کنیم تا با دید باز و آگاهی کامل قراردادهای معاملات ملکی خود را به انجام برسانید. بنابراین مطالب خوب این مقاله را از دست ندهید!

ضرورت آگاهی به نکات حقوقی مهم

 

گاهی اوقات معامله زمین و ملک بسیار پیچیده و چالش برانگیز می‌شود؛ زیرا که افراد بی‌اطلاع از قوانین و دانستنی‌های حقوقی اقدام به انجام معامله و امضای قراردادی می‌کنند که از کم و کیف محتوای حقوقی آن و پیامدهایی که ممکن است بسیار فرساینده و دردسر آفرین باشند، اطلاعات کافی ندارند و در نتیجه برای خود دردسرهای بزرگ ایجاد می‌کنند. آگاهی و اشراف به نکات حقوقی مهم در خصوص خرید ملک و زمین، موجب می‌شود طرفین معامله بدون درگیر شدن در گرفتاری‌هایی که حل آن‌ها نیاز به گرفتن وکیل و مشاور و مراجعه به دستگاه قضایی وجود دارد، معاملات خود را به انجام برسانند و خیال‌شان از بابت پیامدهای مطالب و محتوایی که امضاء کرده‌اند، راحت باشد. به این ترتیب هم در وقت این افراد صرفه‌جویی می‌شود و هم جلوی ضرر و زیان‌های احتمالی گرفته می‌شود.

انواع دعاوی ملکی

 

طرح دعوی در خصوص معاملات ملکی که از نکات حقوقی مهم به شمار می‌رود، معمولاً به سه شکل رخ می‌دهد:

  • دعاوی حقوقی
  • دعاوی کیفری
  • دعاوی ثبتی( شامل کلاه‌برداری در زمینه خرید و فروش و اجاره ملک یا نقض قوانین معامله و عدم تعهد به مفاد قرارداد)

نکات حقوقی مهم

  • بررسی کامل مدارک فروشنده
  • بررسی کامل وضعیت سند ملک یا زمین مورد معامله
  • دستور اجرایی فرمان امام در خصوص خرید زمین‌های مصادره‌ای
  • معامله زمین‌های کشاورزی واقع در طرح
  • مطابقت  ملک  با اسناد و وضعیت‌های موجود
  • معاملات ملکی ورثه‌ای
  • اجتناب از پرداخت کل بهای مورد معامله
  • مشخص کردن جزئیات فسخ قرارداد
  • تنظیم سند و ثبت آن
  • تنظیم قانونی قرارداد در دفتر معاملات ملکی

 

شرح کامل نکات حقوقی مهم

اکنون که فهرست‌وار به سرفصل‌های نکات حقوقی مهم اشاره نمودیم، حال به بیان جزئیات آن می‌پردازیم تا با اطلاعات کامل به خرید و فروش ملک بپردازید و خیال‎تان از بابت نگرانی‌های قانونی که ممکن است برایتان به وجود آید، راحت باشد. شرح این نکات بدین قرار است:

بررسی کامل مدارک فروشنده

یکی از نکات حقوقی مهم، بررسی مدارک شناسایی فروشنده است که از الزامات است حتی اگر وکیل قانونی یا شخص دیگری از جمله قیم او بخواهد به جای فروشنده، قرارداد را امضاء کند. بنابراین احراز هویت مالک اصلی به عنوان فروشنده و تطابق مدارک ارائه‌شده با هویت او بسیار الزامی است و باید توجه داشت که فروشنده ممنوع‌المعامله نباشد؛ زیرا اگر چنین شرطی دارا باشد، معامله به لحاظ قانونی باطل محسوب می‌شود.

یکی از شروط ممنوع‌المعامله بودن فرد، محجور بودن شخص و یکی دیگر از این شروط، نداشتن سن قانونی (زیر۱۸ سال) است. چنانچه شخص ورشکسته باشد نیز، امکان معامله با او وجود ندارد؛ زیرا قانون معامله با افراد ورشکسته را فاقد اعتبار و غیرقانونی می‌داند.

از دیگر شروط ممنوع‌المعامله بودن، کهولت سن، بیماری فرد و مواردی از این دست است که گرچه در این قسمت تأکید بر نداشتنِ این شروط در مورد فروشنده می‌باشد ولی در واقع هر دو طرف معامله باید دارای شرایط لازم برای معامله باشند و ممنوع‌العامله نباشند.

برای افرادی که احتمال محجور بودن آن‌ها می‌رود، می‌توانید از اداره سرپرستی محجوران موضوع را پی‌گیری کرده و استعلام بگیرید. چنانچه فروشنده ملک بیش از یک نفر باشد، باید مدارک هویتی تک تک فروشندگان و همچنین نمایندگان قانونی آن‌ها بررسی شود.

بررسی کامل وضعیت سند ملک یا زمین مورد معامله

پس از بررسی اسناد و مدارک هویتی فروشنده ملک اشخاص حقیقی و یا اشخاص حقوقی، از نکات حقوقی مهم دیگر بررسی اسناد و مدارک مربوط به زمین یا ملک مورد معامله است. بدین صورت که همه موارد مهم از جمله؛ مدارک ثبت در دفتر اسناد، مشاعات ساختمان، توابع و ملحقات، وثیقه‌ای یا توفیقی‌بودن ملک مشخص شود.

هر سند مالکیتی قوانین ثبتی مخصوص به خود را دارد. بنابراین به عنوان خریدار یا اجاره‌کننده، پیش از عقد هرگونه  قرارداد، از وضعیت سند مورد معامله آگاهی یابید. چنانچه نکته مبهمی به نظرتان می‌رسد، بی‌رودربایستی از فروشنده یا مشاور املاک درخواست کنید موارد مبهم را برایتان شفاف‌سازی کنند و مدارکی دال بر بی‌شک و شبهه‌بودن ملک به شما ارائه دهند. شما می‌توانید با استفاده از کد رهگیری املاک، به وسیله سامانه دفاتر اسناد و املاک کشور، استعلام بگیرید تا از بی‌نقص‌بودن اسناد و مدارک ملک مورد معامله اطمینان یابید.

دستور اجرایی فرمان امام در خصوص خرید زمین‌های مصادره‌ای

یکی از نکات حقوقی مهم، مسأله خرید زمین یا ملکی است که توسط دادگاه‌های انقلاب مصادره شده و به نهاد‌هایی از جمله بنیاد شهید، ستاد اجرایی فرمان امام(ره)، کمیته امداد امام خمینی، بنیاد مستضعفان و سایر نهادها واگذار شده‌اند. از آن‌جایی که خرید چنین مواردی معمولاً با مشکلاتی مبنی بر ادعای احتمالی مالکان قبلی همراه است که می‌تواند از طریق سیستم قضایی بررسی و پیگیری شود، جهت اطمینان از صحت  مجوزهای  وکالت فروشنده از طرف نهاد مربوطه، مدارک لازم در رابطه با مالکیت اشخاص حقیقی و حقوقی این املاک و زمین‌ها را بررسی کرده و استعلام‌های لازم را اخذ کنید.

 

معامله زمین‌های کشاورزی واقع در طرح

برخی از زمین‌ها در محدوده طرحی قرار دارند که به آن طرح تفصیلی می‌گویند. بنابراین به هنگام خرید زمین، مراقب باشید که قبل از انجام هرگونه  قرارداد، طرح تفصیلی زمین را از شهر مربوطه بررسی کنید و اطمینان حاصل کنید که مشمول این طرح  نمی‌باشد. در خصوص زمین‌های کشاورزی یکی از نکات حقوقی مهم این است که این زمین‌های کشاورزی معمولاً فاقد سند رسمی هستند و معامله آن‌ها به صورت دستی و سنتی انجام می‌پذیرد. از اینرو به هنگام معامله چنین زمین‌هایی یادتان باشد که قبل از انعقاد و امضای قرارداد از مراجع  مربوطه  و دفاتر اسناد رسمی، استعلام‌های لازم را در این خصوص کسب کنید.

مطابقت ملک  با  اسناد و وضعیت‌های موجود

به هنگام معامله ملک یا زمین، به خاطر داشته‌باشید که مورد معامله را به صورت دقیق بررسی کرده و با آنچه در مورد ملک مندرج است مطابقت دهید. اگر مواردی از جمله خرابی، عیب و نقص و … در ملک یا زمین مورد معامله مشاهده می‌کنید، حتی اگر هر دو طرف معامله از آن آگاهی دارید، به صورت مکتوب در متن قرارداد به آن اشاره کنید.

معاملات ملکی ورثه‌ای

چنانچه ملکی که معامله می‌کنید، ورثه‌ای است، باید مشخصات دقیق ورثه یا موکلین آن‌ها را با اطلاعات ملک مورد نظر و گواهی انحصار وراثت مطابقت دهید. از ارکان درست‌بودن این نوع معامله این است که همه وراث به هنگام عقد قرارداد حضور داشته‌ و به انجام معامله رضایت داشته‌باشند؛ زیرا در صورت مخالفت حتی یک نفر، معامله خدشه‌دار است و باید به زمانی موکول شود که سهم‌الارث شخص مخالف پی‌گیری و از طریق قانونی مشخص شده‌باشد.

چنانچه وراث دارای وکیل باشند، حضور وکیل قانونی آن‌ها به هنگام معامله الزامی است. در معامله با بیش از یک نفر(اشخاص حقوقی)، حضور همه آن‌ها لازم است مگر اینکه یک نفر از جانب بقیه وراث دارای وکالت‌نامه قانونی باشد که در آن صورت حضور آن شخص به تنهایی کفایت می‌کند.

اینکه شما مبایعه‌نامه در دست داشته‌باشید، لزوماً به معنای مالکیت شما نیست و پای‌بندی به مفاد و تعهدات مندرج در قرارداد توسط خریدار و فروشنده، از الزامات معامله محسوب می‌شود.

اجتناب از پرداخت کل بهای مورد معامله

یکی دیگر از نکات حقوقی مهم در خصوص پرداخت وجه مورد معامله است. خریدار ملک یا اجاره‌کننده تا قبل از تحویل‌گرفتن مورد معامله و اسناد و مدارک مربوط، نباید کل وجه مورد معامله را به فروشنده پرداخت نماید. فروشنده نیز باید دریافت مابقی وجه مورد معامله، زمان دریافت آن و نحوه دریافت آ‌ن را با جزئیات در قرارداد ذکر کند و ضمانت اجرایی آن را فسخ یک‌طرفه قرارداد بدون نیاز به مراجعه به دستگاه قضایی قرار دهد تا در صورت عدم پرداخت وجه کامل مورد معامله، بتواند به ملک خود دسترسی یابد بدون این‌که درگیر مسائل و دوندگی‌های قانونی شود. در این صورت هم فروشنده و خریدار و هم مالک و مستأجر، مکلف به انجام تعهدات خود خواهند شد

مشخص کردن جزئیات فسخ قرارداد

به منظور جلوگیری از بروز اختلاف و عدم تعهد به مفاد قرارداد و اتلاف وقت و دردسرهای آتی برای برطرف کردن آن‌ها، بهتر است تمام شرایط و تعهدات مورد خواست خریدار و فروشنده با جزئیات کامل در قرارداد به صورت مکتوب و با امضای هر دو طرف قید شود.

تنظیم سند و ثبت آن

از نکات حقوقی مهم که تأکید بر آن لازم است، تنظیم و ثبت سند معامله ملک در دفاتر اسناد رسمی و سامانه اسناد و املاک کشور است. تنظیم این اسناد در دفاتر رسمی، از وقوع اختلافات حقوقی، ثبتی و کلاه‌برداری جلوگیری خواهد کرد.

در مورد املاک استیجاری، چنانچه قولنامه ملک در آژانس املاک و با امضای مشاورین املاک نوشته‌شود و در زمان تنظیم  قرارداد کد رهگیری دریافت شود، از وقوع دردسرهای آتی پیش‌گیری خواهد شد. قراردادهای قولنامه مانند سند عادی هستند و مطالب مندرج در آن‌ها مشمول قوانین سند عادی است.

تنظیم قانونی قرارداد در دفتر معاملات ملکی

از دیگر نکات حقوقی مهم، این است که هنگامی که در آژانس املاک قراردادی تنظیم می‌شود، برای آن کد رهگیری و هولوگرام اخذ شود. این تنظیم قرارداد باید در املاکی انجام شود که حتماً مجوز کسب قابل رؤیت دارا باشد نه صرفاً سردری با مضمون آژانس املاک! نکته مهم دیگر این است که چنانچه قرارداد رسمی در دفاتر اسناد و یا سایر مراجع قانونی توسط فردی تنظیم شود که صلاحیت تنظیم یا ثبت را نداشته بوده‌باشد، آن قرارداد فاقد رسمیت است و عادی تلقی می‌شود.

منبع : ملک هفت