۰۴۱۳۵۵۵۱۶۰۱
چهارشنبه ۱۶ آذر ۱۴۰۱

ویژگی‌های سند عادی ملک

در قانون مدنی ایران، مطابق ماده ۱۲۸۶، دو نوع سند وجود دارد: سند عادی و سند رسمی. اما این‌که سند عادی چیست؟ چه کاربردهایی دارد؟ چه تفاوت‌هایی با سند رسمی دارد؟ چگونه می‌تواند تبدیل به سند رسمی شود؟ آیا سند عادی ملک  قابلیت تبدیل‌شدن به سند رسمی را دارد؟ قولنامه ملک سند عادی محسوب می‌شود یا سند رسمی؟ روش تبدیل سند عادی به سند رسمی و سؤالاتی از این دست، دانستنی‌های حقوقی مهم هستند که موضوع این مقاله اند و در ادامه به آن‌ها می‌پردازیم. بنابراین تا پایان این مقاله با ما همراه باشید!

دانستنی‌های حقوقی مهم در مورد سند

یکی از دانستنی‌های حقوقی مهم در قوانین مدنی ایران، موضوع سند است که در ادامه آن را شرح خواهیم‌داد. مطابق قانون ۱۲۴۸ قانون مدنی، سند به معنای هر نوشته‌ای است که به هنگام طرح دعوی یا دفاع، قابل استناد باشد. در لغت‌نامه‌های فارسی، سند به معنای نوشته‌ای است که بیان‌کننده وام یا طلب شخصی معین است یا مطلبی را اثبات می‌کند.

بنابراین هر نوع دست‌نوشته و مدرکی که در محافل  قضائی و دادگاه قابل دفاع، قابل استناد و قابل بررسی باشد در حکم یک سند است و صاحب سند می‌تواند از راه‌های قانونی با توجه به مفاد سند، حق خود را مطالبه کند.

به طور عادی سند دو ویژگی دارد: مکتوب است یا به صورت نوشته است و به هنگام طرح دعوی و دفاع در دادگاه، قابلیت استناد دارد. بنابراین این دو شرط باعث می‌شوند که یک دست‌نوشته سند محسوب شود. بنابراین اگر دلایلی که می توانند مدعی سند باشند به صورت مکتوب نباشند( شفاهی) یا بنا به رأی دادگاه، استناد به آن نوشته مکتوب ممکن نباشد، آن نوشته سند محسوب نمی‌شود.

حال همین سند می‌تواند به سند عادی یا سند رسمی تبدیل شود که در ادامه در مورد آن بیشتر توضیح خواهیم داد.

سند رسمی

سند عادی چیست؟ سند رسمی چه ویژگی‌هایی دارد؟

مطابق قوانین و آیین‌نامه‌های دادرسی مدنی، چنانچه سندی ویژگی‌های سند رسمی را دارا و شرایط رسمی بودنش فراهم باشد، سند رسمی است و چنانچه فاقد این شرط باشد، عادی محسوب می‌شود. حال باید دید چه ویژگی‌هایی یک سند را رسمی به حساب می‌آورد؟ این نکته از دانستنی‌های حقوقی مهم است که به هنگام خرید ملک توجه به آن برای خریدار و فروشنده و همچنین مشاور املاک از ضروریات است.

 

ویژگی‌های سند رسمی

 

مطابق قانون ۱۲۸۷ قوانین مدنی، هر سندی که در اداره ثبت اسناد و املاک یا دفاتر رسمی یا توسط مأموران رسمی در حدود صلاحیت‌شان تنظیم شده‌باشد، رسمی محسوب می‌شود. با این توضیحات، سند رسمی با این سه ویژگی تعریف و شناخته می‌شود.

 

  • در حضور مأموران رسمی تنظیم شده‌باشد.
  • مأمور صلاحیت انجام تنظیم سند را داشته‌باشد.
  • مقررات تنظیم سند به درستی رعایت شده‌باشد.

 

بر این اساس، هر سندی که فاقد این ویژگی‌ها باشد که پیش‌تر در قانون ۱۲۸۷ گفته‌شد، سند عادی محسوب می‌شود. بنابراین مطابق قانون ۱۲۸۹ قوانین مدنی، سندی که شرایط سند رسمی را نداشته‌باشد، سند عادی است.

یکی دیگر از دانستنی‌های حقوقی مهم این است که مطابق قانون ۱۲۹۳ قوانین مدنی، چنانچه سندی توسط یکی از مأموران رسمی تهیه و تنظیم شده‌باشد ولی مأمور صلاحیت تنظیم آن را نداشته بوده‌باشد، یا به هنگام تنظیم سند ترتیبات مقرر قانونی را رعایت نکرده‌باشد، حتی اگر سند مزبور مهر و امضای طرف را دارا باشد، باز هم سند عادی محسوب می‌شود.

 

تفاوت‌های سند عادی ملک با سند رسمی

 

تفاوت‌های سند رسمی با سند عادی ملک در چند مورد به شرح زیر است:

 

  • سند رسمی قدرت اجرایی دارد در حالی که سند عادی فاقد آن است.
  • تاریخ سند رسمی به لحاظ طرفین دعوی و افراد ثالث معتبر است در حالی‌که در سند عادی تاریخ سند برای اشخاص ثالث فاقد اثر و اعتبار است که این مهم‌ترین تفاوت این دو سند محسوب می‌شود و از دانستنی‌های حقوقی مهم است.
  • انجام معاملات ساده در مسائل روزمره و تنظیم آن بر روی برگه‌ای بدون حضور و دخالت مأمور رسمی و امضای او، حکم سند عادی را دارد.
  • هر نوشته‌ای حتی اگر دارای مهر، امضاء و اثر انگشت باشد ولی ویژگی‌های سند رسمی را که در قانون ۱۲۸۷ توضیح داده‌شد را نداشته‌باشد، سند عادی محسوب می‌شود. بارزترین و ساده‌ترین شکل سند عادی که بسیار هم کاربردی است، قولنامه‌ای است که قبل از تنظیم رسمی، میان خریدار و فروشنده یا مالک و مستأجر منعقد می‌شود.
  • تفاوت و مزیت سند رسمی با سند عادی این است که سند رسمی آن‌قدر محکم است که بر عکس سند عادی، ادعای انکار و تردید به آن وارد نیست.

تعریف سند عادی ملک

در بازار مسکن، قولنامه خرید ملک که بین خریدار و فروشنده به امضاء می‌رسد، سند عادی است؛ زیرا بین طرفین منعقد می‌شود و مأمور رسمی در تنظیم آن دخالت ندارد.

 

قولنامه خرید ملک

تعریف قولنامه خانه و ملک

هنگامی که فردی به عنوان فروشنده تصمیم می‌گیرد ملکی را با  شرایطی خاص به فروش برساند و شرایط واگذاری ملک طی قراردادی تنظیم می‌شود و طرفین که خریدار و فروشنده هستند، قرارداد را امضاء می‌کنند، به آن قرارداد قولنامه خانه یا ملک می‌گویند. در قولنامه شرایط پرداخت وجه مورد معامله که به صورت یک‌جا و نقدی باشد یا به شکل اقساط، باید مشخص شود. حتی فاصله‌های زمانی میان اقساط نیز باید مشخص گردند. در قولنامه خانه و ملک همه جزئیات باید مشخص و اطلاعات مربوط به سند یادداشت شوند و تمام این دانستنی‌های حقوقی مهم باید به اطلاع خریدار و فروشنده برسند.

پس از این مرحله، طرفین معامله باید قرارداد را امضاء کنند و تا زمانی که نقل و انتقال سند رسمی انجام نشده‌باشد، این قولنامه دارای اعتبار کافی می‌باشد.

 

جزئیات تنظیم قولنامه یا سند موقت ملک

 

از دانستنی‌های حقوقی مهم این است که به هنگام عقد قرارداد  قولنامه یا سند موقت ملک، وارد کردن مشخصات کامل خریدار و فروشنده و ملک مورد معامله از الزامات و اولویت‌هاست. در این قولنامه، باید تاریخ آغاز معامله و پایان آن نیز مشخص گردد و با توافق طرفین(خریدار و فروشنده) موارد مربوط به فسخ  قرارداد با ذکر جزئیات و شرایط خاص درج  شود.

شرایط خاص، به شرایطی گفته می‌شود که قانون به خریدار و فروشنده، مطابق مقررات و ضوابط امکان فسخ معامله را می‌دهد. یکی از این شرایط، عدم هم‌خوانی ملک مورد معامله با جزئیات ثبت‌شده در سند است که در صورت مشاهده این مورد، خریدار حق دارد معامله را فسخ کند.

مورد دیگر، عدم پرداخت به موقع وجه مورد معامله توسط خریدار است که به فروشنده امکان فسخ قرارداد را می‌دهد. در قسمت فسخ قرارداد، معمولاً با توافق طرفین مبلغی را به عنوان وجه التزام در نظر می‌گیرند که هرگاه یکی از طرفین از انجام تعهدات خود عدول کرد، مجبور به پرداخت وجه توافق شده، باشد. این امر طرفین را متعهد به انجام و رعایت جزئیات معامله می‌کند.

 

 

وجه التزام

نکات مهم  به هنگام تنظیم قولنامه یا سند موقت ملک

 

یکی دیگر از دانستنی‌های حقوقی مهم به هنگام تنظیم قولنامه خرید ملک، این است که آژانس املاکی که سند موقت یا قولنامه در آن تنظم می‌شود، از اعتبار کافی برخوردار باشد. اعتبار املاک به معنای آن است که آن آژانس باید از اتحادیه مشاورین املاک دارای مجوز رسمی فعالیت و صلاحیت تنظیم قولنامه باشد.

در کلان شهر تهران، داشتن این اعتبار از اهمیت زیادی برخوردار است. چنانچه آژانس املاک فاقد این اعتبار باشد، سند موقت تنظیم‌شده در آن‌جا نیز فاقد اعتبار حقوقی است و در صورت ایجاد مشکلات احتمالی امکان رجوع و استناد به آن در دادگاه وجود ندارد.

مشاور املاک واسطه خریدار و فروشنده است و در صورت  بروز مشکل در پرداخت وجه یا  هرگونه مسأله حقوقی دیگر، طرفین دعوی باید به او رجوع کنند. مسأله مهم دیگر، موضوع هم‌زمانی است. بدین معنا که طرفین معامله یعنی خریدار و فروشنده، به صورت هم‌زمان و همگام با هم، مراحل معامله را طی کرده و به تعهدات خود عمل کنند.

نکته آخر این‌که خریدار تا قبل از تنظیم نهایی و انتقال سند، نباید کل وجه معامله را پرداخت کند و تا زمانی که کل وجه مورد معامله توسط خریدار پرداخت نشده‌باشد، فروشنده نباید سند را  به نام او انتقال دهد. در این‌جاست که معنای هم‌زمانی بسیار اهمیت می‌یابد.

 

منبع : ملک هفت